The Owner เจ้าของบ้านเล่าเรื่อง

เช็คทวนให้รอบคอบ ก่อนทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมา

ขั้นตอนคัดเลือกผู้รับเหมา เป็นขั้นตอนที่อยากให้เจ้าของบ้านให้เวลามากที่สุด เพราะบ้านจะสำเร็จลุล่วงได้ดีหรือไม่นั้น กว่า 60% ขึ้นอยู่กับขั้นตอนนี้เลยครับ แต่ก่อนจะมาถึงขั้นตอนเซ็นสัญญาได้ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องผ่านการสำรวจดูงานของผู้รับเหมาไม่น้อยกว่า 10 ราย หลังจากพบผู้รับเหมา 10 รายแล้ว ให้ทำการคัดเลือกเหลือเพียง 2-3 รายเท่านั้น ถึงจะส่งแบบบ้านให้ผู้รับเหมาประมาณราคาก่อสร้างให้ (เอาไว้จะเขียนวิธีคัดกรองผู้รับเหมามาให้อ่านอย่างละเอียดกันอีกครั้ง) ส่วนใครมาถึงขั้นตอนประมาณราคา กำลังจะนัดเซ็นสัญญากับผู้รับเหมา ตรวจเช็คให้รอบคอบกันอีกครั้งด้วย 10 คำถามยิงตรง ที่จะเพิ่มความมั่นใจได้อีกเยอะเลยครับ

ผู้เขียน : อภิสิทธิ์ สุธาประดิษฐ์

1. ถามเรื่องแบบบ้าน

โดยทั่วไปหากใกล้ถึงขั้นตอนเซ็นสัญญาแล้ว ผู้รับเหมาที่เจ้าของบ้านทาบทามไว้ ย่อมต้องเปิดดูแบบบ้านมาพอสมควรแล้วครับ ทั้งดูเพื่อพิจารณาขอบเขตงาน และประมาณราคา BOQ ให้ถามย้ำผู้รับเหมาไปอีกครั้งว่า แบบบ้านมีติดปัญหาส่วนไหนอีกหรือไม่ ผู้รับเหมาที่ใส่ใจในรายละเอียดงาน มักจะเจอจุดที่พบข้อสงสัย หรือพบข้อผิดพลาดในแบบก่อสร้าง หากมีจุดผิดพลาดใด ๆ เจ้าของบ้านจะได้แจ้งสถาปนิกให้ทำการแก้ไขได้ทัน หรือจุดใดที่คุณเองไม่มั่นใจว่าผู้รับเหมาจะทำให้ได้ ให้ถามย้ำไปอีกครั้งตั้งแต่ตอนนี้เลย

2. ถามจุดที่ค้างคาใจใน BOQ และสัญญาก่อสร้าง

หากมีจุดใดที่คุณรู้สึกลังเลว่า ผู้รับเหมาได้รวมไปใน BOQ แล้วหรือยัง ? อย่าคิดเอง เออเอง ว่าเขาจะใจดีรวมมาให้หมดแล้ว ต้องถามให้เคลียร์เท่านั้นครับ หรือวัสดุบางอย่างที่มีมูลค่าสูง เช่น ประตูกระจกอลูมิเนียม หากผู้รับเหมาไม่ได้ระบุเกรดวัสดุหรือยี่ห้อไว้ให้ ควรแจ้งให้ผู้รับเหมาปรับแก้สเปคใหม่ให้ละเอียดยิ่งขึ้น เพราะยิ่ง BOQ ระบุสเปคชัดเจนมากเท่าไหร่ จะยิ่งป้องกันปัญหาภายหลังได้ดีเท่านั้น

ผู้รับเหมาบางรายใช้วิธีระบุรายการวัสดุให้ไม่ครบ เพื่อต้องการให้ราคารวมถูกกว่าเจ้าอื่น ๆ เจ้าของบ้านบางท่านหลงดีใจว่าได้ผู้รับเหมาราคาย่อมเยาว์ จึงตัดสินใจเลือกผู้รับเหมาที่ถูกกว่า แต่เราหนีความจริงไม่ได้ว่า “ไม่มีใครยอมทำงานเพื่อขาดทุนครับ” ทุกคนต่างล้วนต้องการกำไร สุดท้ายแล้วผู้รับเหมาจะแจ้งเจ้าของบ้านภายหลังว่า ยังไม่รวมสิ่งนั้น สิ่งนี้ เผลอ ๆ เมื่อนำมารวมกันแล้ว ราคาแพงกว่าเจ้าอื่น ๆ อีกครับ การเสนอราคาไม่ครบถ้วนบางจุดอาจเป็นสิ่งที่ตกหล่นกันได้ แต่การจงใจเสนอราคาไม่ครบถ้วนจำนวนมาก เป็นเจตนาที่ส่อแววทุจริตตั้งแต่ไม่เริ่มงาน

ส่วนสัญญาก่อสร้างก็เช่นกันครับ หากจุดใดที่คุณรู้สึกว่ายังไม่ชัดเจน ดูกำกวมหรือเสียผลประโยชน์ ให้รีบสอบถามตั้งแต่ต้น ย้ำว่าต้องถามให้กระจ่างนะครับ หรือหากไม่มั่นใจว่า BOQ ครบถ้วนหรือไม่ สัญญาถูกต้องหรือไม่ แนะนำให้หาผู้ช่วยตรวจสอบที่มีประสบการณ์ ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบนับว่าน้อยมาก มากครับเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านหลายล้านบาท หากยังไม่มีผู้ช่วยตรวจสอบ แนะนำให้ได้ครับ

3. มาตรฐานงานก่อสร้าง

ภายในแบบบ้านนอกจากรายละเอียดแบบบ้านแล้ว ผู้ออกแบบจะกำกับมาตรฐานงานก่อสร้างต่าง ๆ ไว้ให้ อาทิ หน้ารายการประกอบแบบโครงสร้าง ให้คุณนำแบบบ้านพร้อมเปิดหน้าดังกล่าวแล้วถามผู้รับเหมาตรง ๆ เลยว่า ยืนยันจะทำตามมาตรฐานนี้เลยใช่ไหม เช่น มีการหนุนลูกปูนตามขนาดที่กำหนดหรือไม่ ,​ ถอดไม้แบบตามระยะที่กำหนดหรือไม่, บ่มคอนกรีตตามจำนวนวันที่กำหนดหรือไม่ หรืองานท่อประปา ถามถึงมาตรฐานต่าง ๆ ในหน้ารายการประกอบแบบสุขาภิบาล คำถามเหล่านี้จะทำให้ผู้รับเหมาเห็นว่า เจ้าของบ้านพอจะมองแบบบ้านเป็น ตรวจเช็คสเปคงานได้ จะช่วยกระตุ้นให้ผู้รับเหมารอบคอบในงานมากยิ่งขึ้น แต่ก่อนถาม เจ้าของบ้านควรทำความเข้าใจรายการประกอบแบบเบื้องต้นให้ดีก่อนนะครับ

4. ผู้รับเหมาเป็นวิศวกร สถาปนิก หรือผู้รับเหมาทั่วไป

คำถามนี้ไม่ได้มีเจตนาที่จะซักไซ้เรื่องการศึกษานะครับ แต่สังคมไทยเราแปลกตรงที่ กฎหมายควบคุมสถาปนิกและวิศวกรอย่างเข้มงวด แต่เพิกเฉยต่อผู้รับเหมา ซึ่งเป็นผู้ทำงานหลักและเป็นอาชีพที่ต้องใช้ทักษะเฉพาะทางสูงมาก เมื่อไม่มีการควบคุมใด ๆ ใคร ๆ ก็เข้ามาทำธุรกิจรับสร้างบ้านได้ โดยไม่จำเป็นต้องผ่านการคัดกรองมาตรฐานฝีมือใด ๆ ทั้งสิ้น

ทั้งนี้ มิได้หมายถึงว่า ผู้รับเหมาที่ไม่ได้ร่ำเรียนมาตรงสายงานจะทำงานให้ไม่ได้นะครับ บางคนผันตัวจากช่างฝีมือ ค่อย ๆ ขยับขยายเป็นผู้รับเหมา ลักษณะนี้งานจะดี แต่การถามไว้จะช่วยให้เจ้าของบ้านรู้จักตัวตนของผู้รับเหมามากขึ้น ได้รู้จุดอ่อน จุดแข็งของผู้รับเหมาแต่ละราย

อย่างไรก็ตามจุดที่น่ากังวลกว่าผู้รับเหมาทุกประเภท คือ ผู้รับเหมาลักษณะจับเสือมือเปล่า ผู้รับเหมาลักษณะนี้เน้นการตลาด เน้นวิ่งหางาน เมื่อได้งานแล้วจะส่งงานต่อให้กับผู้รับเหมาอื่นมารับช่วงแทน ลักษณะนี้เลี่ยงได้เลี่ยงครับ บางรายจะพบเจ้าของบ้านแค่ครั้งเดียวเท่านั้น หลังจากนั้นโยนปัญหาต่าง ๆ ไว้ให้ผู้รับเหมาช่วงรับมือแทน ท้ายที่สุดเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นจะหาคนรับผิดชอบได้ยาก เพราะผู้รับเหมาช่วงไม่ได้มีพันธะทางสัญญาใด ๆ กับเจ้าของบ้าน ส่วนผู้รับเหมาหลักก็หายตัวไปอย่างลึกลับ ต้องเช็คให้ดี ๆ ครับ

5. แจ้งผู้รับเหมาว่าจะมีคอนเซาท์ สถาปนิกวิศวกรตรวจงาน

ข้อนี้เป็นการลองเชิงครับ ตอนทำงานจริงจะมีหรือไม่มีขึ้นอยู่กับเจ้าของบ้าน (มีไว้ย่อมดีกว่า) หากท่าทีของผู้รับเหมายินดี แสดงให้เห็นว่า ผู้รับเหมาเปิดกว้างในการทำงาน พร้อมที่จะให้ตรวจสอบทุกกระบวนการ แต่หากดูท่าทีแล้วว่า ผู้รับเหมาไม่ค่อยต้อนรับการตรวจงาน ควรเลี่ยงผู้รับเหมารายนี้ได้เลยครับ

ส่วนใครที่คิดว่า ตนเองน่าจะไม่มีเวลาตรวจดูไซต์งาน ดูแบบบ้านไม่เป็นหรือไม่กล้าที่จะยุ่งเกี่ยวใด ๆ กับไซต์งาน แนะนำว่า ควรหาที่ปรึกษามืออาชีพสักคน อาจเป็นวิศวกร สถาปนิก หรือใครที่มีประสบการณ์ ช่วยเป็นหูเป็นตาตรวจสอบแทนย่อมดีกว่าครับ ยิ่งหากผู้รับเหมาไม่ได้เป็นวิศวกร การไม่มีผู้ตรวจสอบเลยเป็นการเสี่ยงต่อความปลอดภัยมาก

6. ถามจำนวนคนงานประจำไซต์งาน

ข้อนี้ให้พิจารณาถึงขนาดงานร่วมด้วย เช่น บ้านพื้นที่ใช้สอย 250 ตร.ม. คนงานประจำไซต์เฉลี่ยไม่ควรน้อยกว่า 5 คน หรือมากกว่านี้ในช่วงเทคอนกรีต คุณอาจถามถึงแหล่งที่มาของคนงานร่วมด้วย ผู้รับเหมาบางเจ้าอาจมีทีมงานประจำ ในขณะที่ผู้รับเหมาบางใช้วิธีหาช่างเฉพาะทางในแต่ละด้านร่วมทำงานให้ ส่วนนี้จะมีข้อดี ข้อเสียต่างกัน ขึ้นอยู่กับการบริหารงานของผู้รับเหมา

จำนวนคนงานสำคัญมากครับ ควรระบุกำกับไว้ในสัญญาก่อสร้างด้วย เพราะหากไม่ชัดเจนตั้งแต่ต้น ผู้รับเหมาอาจขนคนงานมาเยอะในวันแรก ๆ ให้คุณดีใจเล่น เมื่อผ่านไปสักระยะจำนวนคนงานจะค่อย ๆ ลดน้อยถอยลง ส่งผลให้งานเริ่มล่าช้า เป็นสัญญาณเตือนที่มักทำให้เกิดปัญหาทิ้งงานภายหลังได้

7. คนคุมงานประจำไซต์ มาทุกวันหรือไม่

หากเป็นบริษัทรับสร้างบ้านขนาดใหญ่ที่ได้มาตรฐาน ผู้ควบคุมงานจะอยู่ประจำไซต์ อาจเป็นวิศวกรประจำไซต์หรือนายช่างใหญ่ ลักษณะนี้จะไม่ค่อยมีปัญหาครับ เพราะอยู่กำกับประจำตลอดเวลา แต่หากเป็นผู้รับเหมารายย่อย ตัวผู้รับเหมาหลักมักเป็นผู้ควบคุมงานเอง ส่วนนี้ต้องพิจารณาถึงปริมาณงานของผู้รับเหมา เพราะผู้รับเหมาจะใช้วิธีหมุนเวียนตนเองไปตรวจคุมแต่ละไซต์ หากผู้รับเหมารับงานมากเกินที่ตนเองจะดูแลได้ทั่วถึง มักพบปัญหางานผิดพลาดบ่อยครั้ง ในสัญญาก่อสร้างจึงจำเป็นต้องระบุให้มีผู้ควบคุมงานประจำไซต์ทุกวันด้วยครับ

8. คุยข้อตกลงการว่าจ้างตั้งแต่ต้น

กรณีเจ้าของบ้านต้องการจ้างแยกงานบางส่วน เช่น งานประตูอลูมิเนียม, งานหลังคา ซึ่งปัจจุบันเจ้าของบ้านสามารถจ้างแบรนด์ผู้ผลิตได้โดยตรง หรือวัสดุใด ๆ ที่ต้องการเลือกเอง เช่น สุขภัณฑ์ห้องน้ำ หากเจ้าของบ้านแจ้งผู้รับเหมาตั้งแต่ต้น การตัดงานออกบางส่วนมักทำได้ แต่หากเซ็นสัญญากันไปแล้ว การตัดออกภายหลังอาจทำให้เกิดปัญหากับผู้รับเหมาได้ครับ

9. ถามถึงปัญหาที่คุณพบบ่อย

เชื่อว่าทุกคนที่กำลังสร้างบ้าน ล้วนมีข้อสงสัยบางประการในงานก่อสร้างยุคปัจจุบัน เช่น ผนังบ้านสมัยใหม่มักมีรอยแตกร้าว ให้ถามลองเชิงผู้รับเหมาดูว่า “ผมกังวลเรื่องผนังแตกร้าว เห็นบ้านหลายหลังผนังแตกร้าวกันเยอะ ไม่แน่ใจเกิดจากสาเหตุใด สามารถทำให้ไม่ร้าวได้หรือไม่” ผรม. ที่ไม่มั่นใจในฝีมือตนเองอาจแสดงอาการอ้ำอึ้งไป แต่หากเขามั่นใจ จะบอกวิธีการอย่างฉะฉาน เช่น “อยู่ที่รายละเอียดขั้นตอนการทำงานที่ถูกวิธี ต้องเสียบเหล็กหนวดกุ้งรอไว้ มีเสาเอ็น คานเอ็นตามระยะผนัง มีการบ่มอิฐ ติดตะแกรงกรงไก่ ฉาบเสร็จแล้วก็ต้องบ่มผนังอีก ไม่งั้นปูนฉาบจะแห้งเร็ว ทำให้ร้าวได้” โดยรวมเขาจะตอบคำถามของคุณได้อย่างเพลิดเพลินครับ

แต่หากเขาดูท่าทีอ้ำอึ้ง หรือตอบปัดบ่ายเบี่ยงสั้น ๆ คุณจำเป็นต้องพิจารณาด้วย Sense ของคุณเอง เพื่อประเมินดูว่าจะยังไปต่อกับผู้รับเหมารายนี้ดีหรือไม่

10. การแบ่งงวด ชำระเงิน และกำหนดการส่งมอบ

บ้านหนึ่งหลังใช้งบประมาณก่อสร้างค่อนข้างสูง จึงจำเป็นต้องแบ่งชำระเป็นงวด ๆ จุดที่เจ้าของบ้านต้องพิจารณาคือความเหมาะสมของงวดงาน ควรให้การแบ่งงวดมีความสอดคล้องกับปริมาณงานจริง เพราะหากยอดชำระในงวดนั้น ๆ เกินปริมาณเนื้องานไปมาก โอกาสที่ผู้รับเหมาจะหนีหายก็ย่อมมีมากขึ้นเช่นกัน ส่วนกรณีผู้รับเหมาขอคิดเงินมัดจำงวดแรกก่อนดำเนินงาน ควรให้คิดได้ไม่เกิน 10% หากเกินมากกว่านี้อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า ผู้รับเหมาไม่มีเงินทุนมากพอ ซึ่งมักเกิดปัญหาด้านการเงินภายหลังได้

สิ่งที่เจ้าของบ้านจำเป็นต้องแจ้งผู้รับเหมาไปตรง ๆ ตั้งแต่ต้น ถึงการชำระเงินจะต้องเป็นไปตามงวดงานหลังจากงานเสร็จสมบูรณ์ในแต่ละงวดเท่านั้น กรณีมีเบิกก่อน ขอก่อน จะไม่เกิดขึ้นโดยเด็ดขาดไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม จุดนี้อยากให้เจ้าของบ้านมีวินัยอย่างเคร่งครัดด้วยครับ แม้ตอนทำสัญญากันผู้รับเหมาอาจตบปากรับคำไว้แล้ว แต่เมื่อทำงานจริง ผู้รับเหมาบางรายอาจอ้างว่าหมุนเงินไม่ทัน ไม่มีเงินสำรองซื้อของ หรือด้วยเหตุผลใด ๆ ก็ตาม สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องระลึกไว้เสมอ เมื่อไหร่ที่ผู้รับเหมาเริ่มมีข้ออ้างเหล่านี้ สัญญาณการทิ้งงานเริ่มก่อตัวขึ้นแล้ว ไม่ควรยินยอมโดยเด็ดขาดครับ

นอกจากงวดงานแล้ว ในสัญญาควรระบุกำหนดวันส่งมอบอย่างชัดเจน ให้ถามย้ำผู้รับเหมาว่า จะสามารถทำงานได้ทันตามวันที่กำหนดไว้ชัวร์หรือไม่ หากผู้รับเหมายืนยันว่าชัวร์ ให้แจ้งไปตรง ๆ เลยว่า หากส่งไม่ทันตามสัญญา จะต้องชดเชยความล่าช้าตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ในสัญญา

การสร้างบ้านหนึ่งหลัง เป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเลยครับ แม้จะเตรียมการมาพร้อมแค่ไหนก็ไม่มีงานก่อสร้างใดที่จะรอดพ้นจากปัญหาได้ แต่หากเจ้าของบ้านมีความรอบคอบมากขึ้น มีที่ปรึกษาที่ดี จะช่วยให้ปัญหาต่าง ๆ เบาบางลงได้ดี ใครที่กำลังวางแผนสร้างบ้าน หรือกำลังสร้างบ้าน ติดตามอ่าน “The Onwer เจ้าของบ้านเล่าเรื่อง” บอกเล่าประสบการณ์ตรงในมุมมองเจ้าของบ้าน แบ่งปันสาระความรู้ดี ๆ ที่จะช่วยให้บ้านของคุณ สำเร็จสมบูรณ์ได้ด้วยดี รับรองได้ว่า อ่านแล้วเคลียร์ปัญหาต่าง ๆ ไปได้เยอะครับ

• Facebook
• Twitter
• Line