เมนู

รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ฉบับมนุษย์เงินเดือน ตอนที่ 3

รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์

ตอนที่ 3 ลงสนามหาบ้าน ประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน

หลังจากได้เรียนรู้กันไปถึงแนวทางการทำอสังหาริมทรัพย์ในแบบฉบับมนุษย์เงินเดือนกันแล้ว รวมถึงการตอบคำถามที่ค้างคาใจกันในตอนที่ 2 สำหรับตอนนี้ ขอยกตัวอย่าง กรณีศึกษา ที่ผู้เขียนไปลุยงานมานะครับ ต้องขอแจ้งให้ทราบก่อนเลยว่า กิจกรรมปกติของผมเองนั้น ในยามเย็นของทุกๆ วัน จะเป็นช่วงเวลาตระเวนออกหาบ้านในทำเลที่สนใจ ส่วนใหญ่จะนิยมทำเลที่คุ้นเคย เพราะรู้ได้ทันทีว่าอสังหาดังกล่าวนั้น ถูก หรือ แพง แต่ก็มีบางครั้งที่ออกไปทำเลอื่นๆบ้าง เพราะหากปักหมุดแค่ทำเลที่ตนถนัด ก็อาจพลาดโอกาสดีๆ ในทำเลใหม่ๆ ที่ดีกว่าก็เป็นได้ครับ

โดยปกติ มนุษย์เงินเดือนจะมีเวลาว่างเฉพาะยามเย็น หรือวันหยุดเสาร์อาทิตย์ ซึ่งก็ประจวบเหมาะครับ ยามเย็นแดดไม่ร้อน เครื่องมือที่ควรมีเป็นอย่างยิ่งคือ รถมอเตอร์ไซค์ ไว้สำหรับขับรถเข้าซอกซอยต่างๆได้อย่างสะดวก จากนั้น ทำตนเองให้เสมือนบุคคลธรรมดาคนหนึ่ง ที่กำลังหาซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย และหาบ้านเพื่อเช่าอยู่ สำหรับวันนี้ ขอยกเคสตัวอย่าง ที่เพิ่งไปสำรวจมาไม่นานนี้ครับ มาดูกันว่า เมื่อเจอบ้านแต่ละหลังแล้ว จะมีขั้นตอนคิดอย่างไรบ้าง

อ่านเนื้อหาตอนที่ผ่านมา : ตอนที่ 1 | ตอนที่ 2

ประเมินราคาบ้าน ทำบ้านเช่า เพื่อ Passive Income

การสำรวจบ้านอย่างที่เคยแจ้งไปครับ จะเน้นเป็นบ้านมือสองเกือบทั้งหมด เพราะบ้านมือสองมีความยืดหยุ่นในเรื่องราคา แต่หากเป็นบ้านใหม่ราคาบ้านค่อนข้างเป็นมาตรฐาน ในแต่ละวันผู้เขียนจะออกไปหาบ้าน จำนวนที่หาก็ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของเวลา สำหรับในตัวอย่าง สำรวจราคามา 5 หลัง  3 หลังแรก สภาพสังคมไม่ค่อยดีนัก มีบ้านร้างภายในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างเยอะ อีกหลังราคาสูงเกินจริงจนไม่น่าสนใจ ทำให้มีเพียงหลังเดียวที่ถูกใจ เจ้าของบ้านขาย 2.7 ล้านบาท หลังจากตรวจเช็คข้อมูลเบื้องต้นแล้ว กลับมาวิเคราะห์ราคาเพื่อหาคำตอบของความคุ้มค่าในการลงทุน ซึ่งจะได้รายละเอียด ดังนี้

บ้านหลังนี้ตั้งอยู่ในโครงการบ้านจัดสรร ภายในโครงการค่อนข้างน่าอยู่ มีคนอยู่เต็มโครงการ บ้านว่างแทบไม่มี นับว่าเป็นทำเลที่ดีครับ แต่มีข้อเสียคือขับรถเข้าไปไกล ตัวบ้านอยู่ท้ายๆโครงการ หากเทียบแล้วบ้านหลังนี้จะทำเลด้อยกว่าบ้านหลังอื่นๆในโครงการเดียวกัน แต่ด้วยราคาที่ยั่วใจ บ้านสะอาดตาตกแต่งสวยในเบื้องต้น จึงต้องมาดูรายละเอียดกัน

บ้านหลังนี้ (ภาพประกอบ) หากสร้างเอง ราคาสร้างน่าประมาณคร่าวๆไว้ที่ 1.2 ล้านบาท (รวมสวนและตกแต่งภายใน) โดยประเมินราคาตัวบ้านตามขนาดพื้นที่ใช้สอย เบื้องต้นยังไม่ทราบอายุของบ้าน จึงได้แต่ประเมินด้วยสายตาเท่านั้น ที่ดินเจ้าของแจ้งไว้ว่า 52 ตร.ว. เมื่อหักลบค่าสร้างบ้านแล้ว ที่ดินจะมีมูลค่าประมาณ 1.5 ล้านบาท คำนวณหาค่าที่ดินต่อ ตร.ว. จะได้ 28,847 บาท/ตร.ว.

จากการสำรวจราคาที่ดินในระแวกนั้น เฉลี่ยที่ 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ว. การประเมินเบื้องต้น ทำให้ได้คำตอบว่า บ้านหลังนี้ค่อนข้างมีราคาแพง แต่ไม่ถึงกับแพงมาก จึงต้องคำนวณละเอียดมากกว่าเดิม เพื่อมาวิเคราะห์ว่า หากปล่อยให้เช่าจะคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่

หากผู้เขียนกู้เงิน 100% จำนวน 2.7 ล้านบาท คำนวณในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 7% ระยะเวลา 30 ปี ผู้เขียนต้องผ่อนให้ธนาคาร เดือนละ 18,000 บาท โจทย์ต่อมาจึงต้องสำรวจว่า บ้านชั้นเดียว 2 ห้องนอน ในโซนนั้น ปกติให้เช่าเดือนละเท่าไหร่ หากเช่ากันเดือนละไม่เกิน 18,000 บาท/เดือน บ้านหลังนี้น่าจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ยกเว้นซะจากว่า จะสามารถต่อราคาได้ถูกลงครับ ถูกลงแล้วต้องมาคำนวณใหม่อีกว่า จะสามารถทำรายได้ ปีละกี่เปอร์เซ็น โดยรวมการประเมินราคาบ้านเพื่อคุ้มค่ากับการลงทุนก็จะมีประมาณนี้ สิ่งที่สำคัญคือสภาพแวดล้อมของบ้าน เป็นปัจจัยสำคัญมากครับ หากสภาพแวดล้อมไม่ดี คนอยู่อาศัยในโครงการน้อยกว่า 80% บ้านสวยแค่ไหนก็ไม่น่าสนครับ

ผู้เขียน : อภิสิทธิ์ สุธาประดิษฐ์

อ่านเนื้อหาตอนที่ผ่านมา : ตอนที่ 1ตอนที่ 2 | แฟนเพจ เสือนอนกิน

คุณคิดเห็นอย่างไรกับบทความนี้ ?

Advertorial

ดูทั้งหมด

โพสต์ล่าสุดในหมวด อสังหาฯ พาเพลิน


โพสต์ล่าสุด