อสังหาฯ พาเพลิน
จังหวะในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถูกที่ ถูกเวลา
บ้านและที่ดิน นอกจากจะไว้สำหรับทำธุรกิจ อยู่อาศัยแล้ว ยังนิยมนำมาลงทุนเพื่อหวังกำไรในการซื้อขายอีกด้วย โดยปกติการลงทุนแต่ละประเภท มักมีช่วงจังหวะขาขึ้น ชะรอตัวและขาลงเป็นปกติ หรืออาจเรียกได้ว่า สิ่งต่างๆล้วนมีเกิดขึ้น ตั้งอยู่ และดับไปเป็นธรรมดา หลีกหนีกฏเกณฑ์ความจริงเหล่านี้ไม่ได้ อสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกันครับ ผู้ลงทุนหรือผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องเรียนรู้ที่จะเข้าให้ถูกจังหวะ เพื่อให้ได้บ้านและที่ดินในราคาถูกกว่าปกติ หรือได้ราคาปกติก็ยังดีกว่าเข้าซื้อในช่วงราคาแพงจนกระทั่งเกินมูลค่าซื้อขายจริง โดยจังหวะในการซื้อขาย แบ่งเป็นระดับช่วงดังนี้
- ราคานิ่ง กรณีเป็นที่ดินทำเลใหม่ ลักษณะราคานิ่งๆมักเป็นที่ดินชนบท ที่ยังไม่มีแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลง เช่น ระบบสาธาณูปโภค ถนนเส้นทางยังไม่สะดวก การลงทุนช่วงราคานิ่ง ข้อดีคือจะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก แต่มีความเสี่ยงเพราะไม่สามารถวิเคราะห์ได้ว่า ราคาจะขึ้นเมื่อไหร่ และขายต่อได้ยากเพราะยังเป็นทำเลที่ไม่น่าสนใจ กรณีเงินเย็นจะไม่มีปัญหา แต่หากผู้ลงทุนต้องการได้กำไร จังหวะนี้อาจไม่ดีนัก
- ราคาเริ่มขยับตัว กรณีเป็นที่ดินเปล่า เริ่มมีถนนตัดผ่าน ความสะดวกเริ่มเข้ามา ความเจริญเริ่มมาถึง เริ่มมีนักลงทุนเข้ามาสร้างบ้าน จัดสรรที่ดิน ราคาบ้านและที่ดินโซนดังกล่าวจะเริ่มขยับตัว เนื่องด้วยเริ่มมีผู้สนใจเข้ามาลงทุน ทำธุรกิจต่างๆ เป็นช่วงที่เริ่มเข้าซื้อได้ เพราะมีแนวโน้มว่าทำเลกำลังเจริญ
- ราคาเริ่มปรับสูง เมื่อทำเลดังกล่าว เริ่มมีผู้เข้ามาซื้อ ทำธุรกิจมากขึ้น ช่วงนี้อสังหาฯจะเติบโต มีโครงการบ้านผุดขึ้นให้เห็นมาก ราคาจะค่อยๆปรับสูงขึ้น ยิ่งมีผู้ต้องการมาก ราคายิ่งสูงมากตามอัตรา เหมาะกับการเข้ามาซื้อและทำกำไรในระยะสั้นหรืออาจจะถือครองเพื่อเก็งกำไรรอจังหวะที่เหมาะสมในระยะยาวได้เช่นกัน
- ราคาพุ่งอย่างรวดเร็ว เป็นช่วงที่เหมาะกับการหาจังหวะปล่อยขาย หากเข้าซื้อในช่วงนี้การลงทุนค่อนข้างสูง แต่ยังมีโอกาสทำกำไรระยะสั้นได้ เพราะหากเน้นเก็งกำไรระยะยาวอาจมีความเสี่ยงในการขาดทุน หรืออาจติดตามข่าวสารต่างๆวิเคราะห์ทำเลอยู่เสมอ ทั้งนี้แต่ละทำเล ช่วงของเวลาจะแตกต่างกัน จึงต้องวิเคราะห์สถานการณ์ตามทำเลนั้นๆ ช่วงนี้จะเห็นได้ว่า โครงการบ้านและที่ดินประกาศขายมากเป็นพิเศษ หากเริ่มสังเกตุเห็นว่า หากมีบ้านว่างเยอะ ห้องเช่าว่างเยอะ เป็นสัญญาณเตือนว่า อสังหาฯในโซนนั้น เริ่มเฟ้อแล้ว
- ราคาสูงเกินมูลค่า โดยปกติอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการซื้อขายที่ทำกำไรเสมอ เช่น ผู้ซื้อรายที่ 1 ขายให้รายที่ 2 รายที่ 1 จะคำนวณกำไรไปแล้ว ส่วนรายที่ 2 จะขายให้รายที่ 3 ในราคาที่สูงกว่าซื้อจากรายที่ 1 จะเป็นเช่นนี้ไปตามขั้น…ยิ่งเปลี่ยนมือมากเท่าไหร่ ราคายิ่งขยับสูงมากขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ สูงขึ้นเรื่อยๆ แต่การสูงขึ้นมากเกินขีดจำกัด อาจทำให้เกิดฟองสบู่ เพราะหากสูงเกินมูลค่าการลงทุน จะไม่มีผู้ซื้อ ทำให้การซื้อขายเริ่มฝืด หากไม่ระมัดระวังวิเคราะห์ราคาให้ดีๆ การเข้าซื้อช่วงนี้อาจตกเป็นแมงเม่าบินเข้ากองไฟได้
- ซบเซา หลังจากอสังหาฯ เริ่มไม่น่าซื้อ ราคาสูงเกินมูลค่า หรือทำเลเริ่มไม่น่าสนใจ ผู้ขายต้องการขายเพื่อทำกำไร หากปรับราคาลงอาจขาดทุน ส่วนผู้ซื้อไม่กล้าซื้อ ซื้อไปแล้วราคาไม่คุ้มค่าในการทำธุรกิจ กรณีเช่นนี้ หากเงินไม่เย็นพอ แนะนำให้รีบปล่อย ซึ่งอาจจำเป็นต้องยอมไม่ได้กำไร มิเช่นนั้น ราคาอาจตกลงมากกว่าเดิมและก่อให้เกิดหนี้สินได้
- ราคาลดลง สำหรับนักลงทุนเงินเย็น อาจไม่เจอปัญหานี้ แต่หากนักลงทุนที่ต้องการใช้เงินเร่งด่วน การปรับราคาย่อมเป็นทางออกเพื่อให้ขายได้ไว ซึ่งในบางครั้งจำเป็นต้องยอมขาดทุนเพื่อให้สามารถมีเงินหมุนเวียนทำอย่างอื่นได้ แต่หากมีเงินเย็นมากพอ สามารถรอจังหวะให้ราคากลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ซึ่งแต่ละทำเลต้องดูปัจจัยหลายๆด้าน บางทำเลอาจซบเซาแค่เพียงชั่วคราว บางทำเลเสื่อมโทรมมาก หากไม่มีการปรับแก้ใดๆก็ยากยิ่งนักที่จะกลับมาทำราคาได้
สำหรับตัวอย่างช่วงจังหวะที่นำมาให้ดูกันนี้ เป็นเพียงตัวอย่างสถานการณ์เท่านั้น แต่ละทำเล แต่ละโซน ย่อมแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมหลายๆด้าน ผู้อ่านบางท่านอาจเกิดคำถามขึ้นในใจว่า แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าช่วงนี้ อยู่ในจังหวะ อยู่ในสถานการณ์ใด การฝึกวิเคราะห์ทำเล สำรวจราคาในโซนที่ต้องการลงทุน เป็นคำตอบที่ดีที่สุดครับ เพราะหากเราสำรวจราคามาโดยตลอด เราจะรู้ดีว่า ปัจจุบันบ้านและที่ดินในโซนดังกล่าวนั้น ราคาสูง หรือต่ำ หรือซบเซา และอาจจะสังเกตุการประกาศขายที่มีมากเกิน อาจเป็นสัญญาณให้เห็นว่า อสังหาฯโซนดังกล่าวกำลังเฟ้อ
ผู้เขียน : อภิสิทธิ์ สุธาประดิษฐ์
