คอนโดต่างจังหวัด
ข้อควรรู้ ควรระวัง ก่อนคิดซื้อคอนโดต่างจังหวัด
คอนโดมิเนียม ปัจจุบันกลายเป็นที่อยู่รูปแบบใหม่ ผู้คนให้ความสนใจไม่น้อย แต่ทั้งนี้ ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะเหมาะกับทุกพื้นที่ ทุกจังหวัด คอนโดมิเนียมถูกออกแบบมาให้เหมาะสมกับพื้นที่ ที่ค่อนข้างแออัด มีที่ดินอย่างจำกัด เพื่อให้สามารถเพิ่มปริมาณการอยู่อาศัยในแนวตั้งได้ หากมองภาพคอนโดในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะเส้นสายรถไฟฟ้า ผู้อยู่อาศัยไม่มีตัวเลือกในการซื้อบ้านเดี่ยว เพราะหากเป็นบ้านเดี่ยวราคาบ้านย่อมสูงนับสิบล้าน คอนโดทำให้ต้นทุนการอยู่อาศัยลดลงไปได้ อีกทั้งยังพกพาความสะดวก ได้อยู่ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า คุณจะเดินทางไปไหน ก็ง่ายขึ้น
เขียนโดย : อภิสิทธิ์ สุธาประดิษฐ์
ภาพถ่าย : banidea.com
แต่ทว่า.. หากเป็นพื้นที่หัวเมืองใหญ่ หรือจังหวัดต่างๆ ที่ปัจจุบันหลายบริษัทต่างเร่งผุดคอนโดกันมากมาย ทั้งแบรนด์เล็ก แบรนด์ใหญ่ เริ่มกลายเป็นกระแสนิยมเห่อคอนโด สำหรับเนื้อหาชุดนี้ ไม่ได้ต้องการบอกว่า การอยู่อาศัยในคอนโดนั้นไม่ดี ไม่คุ้มค่า แต่ต้องการเตือนสติผู้ที่กำลังคิดซื้อคอนโด โดยไม่ได้ตรวจสอบความเหมาะสม และความพร้อมต่างๆ ก่อนนำเงินหลักล้านไปใช้จ่าย จึงควรต้องวิเคราะห์ พิจารณาให้ถี่ถ้วนครับ วันนี้ผมจึงขอรวบรวม มาให้ 7 ข้อ เอาไว้เป็นข้อคิดพิจารณาในการตัดสินใจกัน
1. การเดินทาง : จุดขายหลักของคอนโดในกรุงเทพ เป็นเรื่องของความสะดวกในการเดินทาง เนื่องด้วยการมีรถไฟฟ้า ช่วยลดความแออัดในการจารจร ช่วยให้การเดินทางเป็นอะไรที่ง่ายขึ้น รวดเร็วขึ้น แต่หากเป็นพื้นที่ต่างจังหวัด บ้านเดี่ยวและคอนโด การเดินทางไม่ได้มีอะไรแตกต่างกัน อาจสะดวกขึ้นบ้างก็เพียงแค่การได้ขึ้นรถโดยสารใกล้ถนนใหญ่ แต่จังหวัดส่วนใหญ่นั้น รถโดยสารสาธารณะยังมีการพัฒนาที่ค่อนข้างน้อย การใช้รถส่วนตัว จึงยังเป็นคำตอบที่สะดวกกว่ามาก ทั้งสะดวกในการเดินทางและการเก็บจอด สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามเลย บางคอนโดมีที่จอดรถให้เพียง 50% ของผู้อยู่อาศัยเท่านั้น เป็นโจทย์สำคัญที่ต้องนำมาพิจารณา หากการอยู่อาศัยคอนโดต่างจังหวัดนั้น ยังจำเป็นต้องใช้รถส่วนตัว
2. ความสะดวก : จากการสำรวจพื้นที่คอนโดบางแห่ง การอยู่อาศัยไม่ได้แตกต่างจากบ้านเดี่ยวมากนัก ร้านค้า สิ่งอำนวยความสะดวกไม่ได้แตกต่างกันมาก ทำเลคอนโดบางแห่งสร้างไว้ชานเมือง ไม่ได้มีร้านค้า ห้างสรรพสินค้า ให้ได้ใช้จ่ายกันอย่างใกล้ ยังจำเป็นต้องเดินทางออกไปหากิน
3. ความเสี่ยงจากคู่แข่ง : ลักษณะคอนโดทำเลที่น่าซื้อ คือทำเลที่ไม่สามารถสร้างคอนโดได้อีก มีพื้นที่อย่างจำกัด หากเป็นเช่นนั้นคอนโดจะสามารถทำกำไรได้สูง แต่คอนโดในต่างจังหวัด พื้นที่เมืองต่างๆ ยังคงขยายตัวได้ง่าย อาจมีคอนโดผุดใหม่มาสร้างใกล้ๆคอนโดที่เพิ่งซื้อไป หากเป็นเช่นนี้ จะส่งผลกระทบกับคอนโดเก่าเป็นอย่างมาก เพราะจะมีคู่เปรียบเทียบ กรณีปล่อยให้เช่า ผู้เช่าย่อมเลือกการอยู่อาศัยคอนโดใหม่ หรือหากไม่เปรียบเทียบความเก่า ความใหม่ สิ่งที่ต้องนำมาพิจารณานั่นคือ เมื่อมีคอนโดมาสร้างเพิ่ม ปริมาณห้องว่างเพิ่มขึ้นนับร้อยๆห้องพร้อมกัน กรณีที่ปล่อยให้เช่า จำเป็นต้องลดราคา เนื่องจากมีปริมาณห้องว่างสูง แต่จำนวนผู้เช่าไม่ได้สูงตามมากนัก ส่งผลให้ขาดทุนได้ในอนาคต
4. ความเสี่ยงจากคอนโดร้าง : กรณีคอนโดมีเหตุการณ์ไม่พึงประสงค์ โดยเฉพาะในต่างจังหวัดค่อนข้างมีผลกระทบสูงมาก เนื่องจากผู้คนจะยังคงจดจำเหตุการณ์เหล่านั้น จนไม่กล้าที่อาศัยอยู่ กรณีที่มีคนย้ายออก หากเป็นบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ทยอยย้ายออก โครงการจะไม่ร้างอย่างรวดเร็ว แต่หากเป็นคอนโด การอยู่อาศัยในรูปแบบใกล้ชิด ห้องติดกัน ใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน หากมีผู้อาศัยน้อยลงอย่างรวดเร็ว อารมณ์หดหู่ อารมณ์วังเวงย่อมเกิดขึ้น ส่งผลให้คอนโดร้างในที่สุด แต่หากเป็นพื้นที่ กทม. ค่อนข้างเจอสถานการณ์เช่นนี้ได้ยาก เนื่องด้วยที่ดินมีจำกัด ท้ายที่สุดก็ยังขายได้
5. ความคุ้มค่าในเงินลงทุน : ราคาคอนโดกับบ้านเดี่ยวในบริเวณใกล้เคียง เทียบจากภายในรัศมี 5 กิโลเมตร ในเขตต่างจังหวัดราคาไม่ได้ต่างกันมากนัก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้สอยที่ได้มา ความคุ้มค่าของบ้านเดี่ยวยังคงสูงกว่า เช่น คอนโดพื้นที่ 30 ตร.ม. ราคา 2 ล้านบาท แต่หากเป็นบ้านเดี่ยว พื้นที่ 200 ตารางเมตร ราคาประมาณ 4 – 5 ล้านบาท เมื่อเทียบสัดส่วนแล้ว ราคาบ้านเดี่ยวถูกกว่า อีกทั้งอนาคตอัตราส่วนราคาบ้านเดี่ยว สูงขึ้นอย่างรวดเร็วมากกว่าคอนโด เนื่องด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั่นเอง
6. ผังเมือง : หัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด โอกาสขยายตัวหรืออาจมีการเปลี่ยนแปลงได้อีกมาก เมื่อใดที่มีการขยายตัว เมื่อนั้นทำเลย่อมเปลี่ยนแปลง ที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองจะมีมากขึ้น
7. คอนโดเฟ้อ : ในยุคปัจจุบันคอนโดมิเนียมต่างจังหวัด จัดได้ว่ามีปริมาณที่มาก คำว่ามากในที่นี้หมายถึงมากเกินกว่าความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะปี 2557 หลายบริษัทในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างปรับลดปริมาณโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดลงไป เป็นสัญญาณบ่งบอกได้อย่างชัดเจนว่า คอนโดต่างจังหวัดเริ่มเกิดสภาวะล้นตลาดแล้ว
อาจมีคำถามเกิดขึ้นว่า หากการซื้อคอนโดในต่างจังหวัดนั้น มีความเสี่ยงสูง แล้วจะมีตัวเลือกใดอีกบ้างที่ทำให้คอนโดมีความเสี่ยงลดลง คงต้องดูปัจจัยของทำเลเป็นหลัก ทำเลที่ค่อนข้างมีความมั่นคง เป็นทำเลที่มีผู้คนอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น และมีความเคลื่อนไหวสูง เช่น คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดังระดับภูมิภาค ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ เป็นต้น หากเป็นคอนโดในจังหวัดท่องเที่ยว เช่น หัวหิน เชียงใหม่ พัทยา สิ่งที่สำคัญนั่นคือ วิวทิวทัศน์ ห้องคอนโด จำเป็นต้องมองเห็นวิวเปิดกว้าง ตัวอย่างเช่น หากเป็นหัวหิน จำเป็นต้องเห็นวิวทะเล หากเป็นเชียงใหม่ จำเป็นต้องเห็นวิวดอย การเลือกคอนโดแต่ละเมือง จึงค่อนข้างละเอียดอ่อน ผู้ซื้อต้องมีความรอบคอบสูงกว่าคอนโดในกรุงเทพครับ
อีกกรณี ที่สามารถซื้อคอนโดดังกล่าวได้ นั่นคือ กรณีซื้อไว้ให้เช่า โดยคิดคำนวณตามค่าเช่ารายเดือน เมื่อหักลบกับดอกเบี้ยเงินผ่อนแล้ว ยังสามารถทำกำไรได้ เท่ากับว่าการลงทุนครั้งนี้ ไม่ได้ใช้เงินตนเองลงทุน แต่เป็นการใช้เงินงวดค่าเช่าจากผู้เช่ามาจ่ายเงินผ่อนสินเชื่อบ้านให้ธนาคาร รายละเอียดเป็นเช่นไร จะพูดถึงในเนื้อหาตอนต่อไปนะครับ
ผู้เขียน : อภิสิทธิ์ สุธาประดิษฐ์ http://www.tb-credit.ru/kredit-online.html
